Berlin, 12.04.2018 – Eine anhaltend hohe Nachfrage, stetiger Abbau von Leerstand und kontinuierliche Mietpreissteigerungen kennzeichnen die ungebremste Dynamik auf dem Berliner Büromarkt der vergangenen Jahre. Auch das erste Quartal 2018 macht mit einem Flächenumsatz von ca. 215.000 m² da keine Ausnahme. Verglichen mit dem Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum bedeutet das Ergebnis ein Plus von 9%. Eine kleine Delle stellt allerdings der Entschluss des Internet-Händlers Zalando dar, den Mietvertrag über ca. 35.000 m² in den Kreuzberger Curvy-Höfen zu kündigen. Ob nach drei Rekordjahren in Folge zum Jahresende ein vierter Streich folgt, lässt sich derzeit noch nicht absehen. „Grundsätzlich ist aber zu prognostizieren, dass der große Bedarf nach Büroflächen in Berlin aufgrund der guten wirtschaftlichen Lage in den kommenden Monaten nicht abreißen wird. Ein Büroflächenumsatz von bis zu 800.000 m² erscheint nach jetzigem Stand deshalb auf alle Fälle realistisch“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.
Kurs Richtung Vollvermietung
So begehrt Büroflächen in Berlin sind, so schwer sind sie derzeit zu bekommen. Auch im Verlauf des ersten Quartals sank der Leerstand und beträgt nunmehr nur noch ca. 401.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 21,7 Mio. m² entspricht dies einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 1,8 %. Immer deutlicher steuert die Hauptstadt auf eine Vollvermietung zu. „Innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes ist diese quasi schon Realität. Kurzfristig Büroflächen zwischen 2.500m² und 3.000 m² im Bestand anzumieten, ist fast nicht mehr möglich. Statt eines Komplettumzuges bleibt vielen Büromietern deshalb nur die Option, in ihrer direkten Umgebung Erweiterungsflächen zu finden oder aber Vorlaufzeiten von bis zu fünf Jahren einzuplanen. Neubauflächen werden aufgrund der hohen Vorvermietungsraten in den kommenden Jahren keine nennenswerte Veränderung der Leerstandsentwicklung bewirken“, so Frommold.
Erneuter Anstieg der Büromieten
Wer in Berlin ein Büro mieten möchte, muss immer höhere Mietpreise in Kauf nehmen. So verzeichnete die Durchschnittsmiete im Westteil der City gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg von 18,60 €/m² auf 18,80 €/m² und im Ostteil der City erhöhte sich der Wert von 18,20 €/m² auf 18,50 €/m². Auch die Spitzenmiete steigerte sich hier und beträgt nunmehr 29,80 €/m² statt 29,60 €/m². Im Westteil der City blieb die Spitzenmiete hingegen noch stabil und beträgt somit weiterhin stolze 35,00 €/m². „Durch die Mietpreisentwicklung tendieren Unternehmen vermehrt dazu, die in Frage kommenden Flächen im Vorfeld der Anmietung noch genauer zu analysieren, um das beste Preis-Leistungsverhältnis zu bekommen. Zum Beispiel werden in der Friedrichsstraße auf einer Länge von zwei Kilometern zwischen Leipziger Straße und S-Bahnhof Friedrichsstraße Mietpreise zwischen 25,00 €/m² und 33,00 €/m² aufgerufen. Dabei ist es durchaus möglich, dass ein günstigeres Angebot einen viel moderneren Bürostandard und eine bessere Flächeneffizienz vorweisen kann, als die teurere Variante“, erklärt Frommold.
Gute Zeiten für Vermieter
Die aktuelle Berliner Büromarktsituation hat dazu geführt, dass die Vermieter immer anspruchsvoller bei der Wahl ihrer Mieter werden. „Einen besonders guten Stand haben Wirtschaftsunternehmen, die eine sehr gute Bonität vorweisen können. Schwierig ist es hingegen für Nutzer wie die öffentliche Hand, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen. Auch die aggressiv auf den Markt drängenden Co-Working-Anbieter sind eher zweite Wahl, da sie durch ihre speziellen Flächenanforderungen und die damit einhergehenden nötigen Umbauarbeiten ein Investmentrisiko für die Eigentümer darstellen. Es bleibt deshalb abzuwarten, ob die Branche ihr Ziel, in den kommenden Jahren 5 % des Gesamtflächenbestandes zu belegen, erreichen kann“, sagt Frommold. Erneut hoch war die Anmietungsrate bei den zahlreichen Start-ups der Hauptstadt. Ebenfalls sehr aktiv zeigten sich große Dax-Unternehmen, die zumeist die Digitalisierung ihrer Strukturen vorantreiben möchten.
