Köln, 14. Januar 2025 – Der Kölner Investmentmarkt erzielte im Jahr 2024 ein außergewöhnliches Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro und verzeichnete damit einen Anstieg von 79 % im Vergleich zum Vorjahr (2023: 670 Millionen Euro). Das Ergebnis ist jedoch maßgeblich auf zwei Großtransaktionen der Stadt Köln im Teilmarkt Deutz zurückzuführen: den Erwerb des Messegeländes sowie die Transaktion des Projekts „Rossio“. Zusammengerechnet machten diese Sonderkäufe mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Ohne Berücksichtigung dieser Deals hätte das Transaktionsvolumen für das vergangene Jahr lediglich 476 Millionen Euro betragen. Gegenüber dem Vorjahr hätte dieses Ergebnis, das die strukturellen Herausforderungen des Kölner Marktes aufzeigt, ein Minus von 29 % bedeutet.
Die Spitzenrendite auf dem Kölner Investmentmarkt lag zum Jahresabschluss 2024 bei 4,5 % und damit leicht unter dem Niveau des Jahres 2023 (5,0 %). „Diese Entwicklung zeigt, dass erste Akteure zunehmend bereit sind, sich an die veränderten Marktbedingungen anzupassen, wodurch der Preisfindungsprozess spürbar vorangetrieben wird“, erklärt Alexander Wunderle, Geschäftsführer von Angermann NRW.
Mit einem Anteil von 58 % am Gesamtvolumen war Deutz der mit Abstand umsatzstärkste Teilmarkt, gefolgt von der Innenstadt, die einen Umsatzanteil von 13 % hat. Die übrigen Teilmärkte verzeichneten jeweils hingegen nur ein geringes Umsatzvolumen.
Der Blick auf die Asset-Klassen zeigt, dass Büroimmobilien und Mixed-Use-Objekte den Markt dominierten und zusammen knapp 85 % des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten. Büroimmobilien erreichten dabei einen Anteil von 36 %, während Mixed-Use-Objekte 49 % verzeichneten. Einzelhandel und Hotels hatten mit 3 % bzw. 5 % hingegen nur einen geringfügigen Anteil am Gesamtergebnis.
„Wir sehen weiterhin ein starkes Interesse an Value-Add-Immobilien. Gerade in einem von Unsicherheit und restriktiver Kreditvergabe geprägten Umfeld bieten diese für Investoren attraktive Perspektiven. Dies belegt auch die rege Nachfrage nach unserem eigenen Angebot in diesem Segment. Die Entwicklung nachhaltiger und innovativer Nutzungskonzepte, mit denen langfristige Werte geschaffen werden können, wird deshalb auch zukünftig entscheidend für den Erfolg sein“ so Alexander Wunderle
Eigenkapitalstarke Käufer sind in der aktuellen Marktphase klar im Vorteil. Da sie ohne Finanzierungsprobleme agieren können, sind sie bereit, auch mit etwas geringeren Renditen zu arbeiten. „Diese Akteure dominieren insbesondere das Segment der Bürotransaktionen und tragen dadurch maßgeblich zur Stabilisierung des Marktes bei. Darüber hinaus haben die vergangenen zwölf Monate gezeigt, dass viele Verkäufer, die nicht unter Verkaufsdruck stehen, sich weiterhin zurückhalten. Dennoch wurden Bürotransaktionen realisiert, die das neue Preisniveau nach der Zinswende bestätigen und Benchmarks für zukünftige Deals schaffen“, sagt Alexander Wunderle
Hinsichtlich des Transaktionsvolumens befindet sich der aktuelle „Sweet Spot“ der Investoren vor allem im Bereich zwischen 30 und 100 Millionen Euro, wobei es in diesem Segment derzeit immer noch an attraktiven Produkten mangelt. Losgelöst von den zwei Großtransaktionen der Stadt Köln fand die größte Anzahl der Deals im Volumenbereich bis 30 Millionen Euro mit hauptsächlich risikoaversen Investoren statt.
Besonders bemerkenswert war im Jahr 2024 die deutliche Dominanz nationaler Käufer. Sie zeichneten sich für nahezu 90 % des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Auf der Verkäuferseite war ihr Anteil, wenn auch nicht so ausgeprägt, mit knapp 60 % zwar ebenfalls hoch. Die Zurückhaltung internationaler Investoren beruht auf mehreren Faktoren. So hat der drastische Zinsanstieg der letzten Jahre die Attraktivität von Immobilieninvestitionen gegenüber alternativen Anlageklassen wie Anleihen gemindert. Zudem erschweren hohe Baukosten und geopolitische Unsicherheiten die Kalkulationen für ausländische Anleger. Hinzu kommen die im internationalen Vergleich komplexen gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen in Deutschland, welche oftmals eine abschreckende Wirkung haben.
Die starke Präsenz nationalen Kapitals unterstreicht dennoch die Attraktivität Kölns als stabiler Investmentstandort. Die Marktteilnehmer schätzen die verlässlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, sowie das geringe spekulative Bauvolumen, welches in einem volatilen Umfeld Sicherheit bietet. Dennoch bleibt die Herausforderung bestehen, den Standort für internationale Investoren wieder stärker zu öffnen – sei es durch transparentere Rahmenbedingungen oder gezielte Anreize für ausländisches Kapital.
Ausblick
„Bei Angermann NRW spüren wir aktuell eine Belebung des Marktes, die sich in einer gesteigerten Aktivität und wachsendem Interesse sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern zeigt. Insbesondere im Segment der Value-Add-Produkte und Mixed-Use-Objekte nimmt die Nachfrage zu. Einige Investoren interessieren sich auch wieder vermehrt für Büroimmobilien in attraktiven CORE-Lagen. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass Investoren zunehmend Vertrauen in die Marktstabilität gewinnen“, erklärt Alexander Wunderle.
Gleichzeitig bleiben Unsicherheiten bestehen. „Viele Projektentwickler stehen weiterhin unter Druck, da steigende Zinsen und Baukosten ihre Businesspläne belasten. Die Frage, wie pausierende oder angepasste Projekte weitergeführt werden, wird auch 2025 eine zentrale Rolle spielen. Dennoch zeigt die aktuelle Dynamik, dass der Markt in der Lage ist, sich anzupassen und Chancen für innovative und flexible Akteure zu bieten“, so Alexander Wunderle.
