Köln, 2. Juli 2026 – Der Kölner Investmentmarkt ist mit deutlich gestiegenen Erwartungen in das Jahr 2026 gestartet: Die Stimmung hatte sich aufgehellt, zahlreiche Verkaufsprozesse waren vorbereitet, viele Marktteilnehmer rechneten mit einer schrittweisen Belebung. Im ersten Halbjahr 2026 belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen jedoch nur auf rund 250 Millionen Euro - das zweitschwächste erste Halbjahr der vergangenen zehn Jahre. Schwächer war lediglich das erste Halbjahr 2023 unmittelbar nach der Zinswende.
„Dem Kölner Investmentmarkt fehlt kein Kapital - ihm fehlt Gewissheit. Die vielen Variablen mussten Investoren immer bewerten; nur ist das heute deutlich schwerer und weniger berechenbar geworden. Solange das so bleibt, wird selektiert statt gekauft. Abgewartet ist nicht abgeschrieben", sagt Alexander Wunderle, Managing Partner bei Angermann NRW.
Kleine Tickets, weil die großen fehlen
Die Struktur der Abschlüsse verdeutlicht die aktuelle Marktlage. Klammert man den Sondereffekt der Übertragung eines Entwicklungsgrundstücks in Köln-Deutz aus, fand im klassischen Gewerbeimmobilienmarkt keine einzige Transaktion oberhalb von 50 Millionen Euro statt. Gleichzeitig machten kleinere Transaktionen unterhalb von 10 Millionen Euro mit rund 30 Prozent einen ungewöhnlich hohen Anteil am Gesamtvolumen aus. „Der Markt lebt derzeit von kleinen Tickets, weil die großen ausbleiben. Auch in der City und den etablierten Core-Lagen blieb die Zahl der tatsächlichen Abschlüsse überschaubar", so Alexander Wunderle.
Grundstücke und Value-Add prägen das Geschehen
Das Marktgeschehen im ersten Halbjahr wurde vor allem durch Grundstücksverkäufe sowie Value-Add- und Transformationsobjekte bestimmt. Besonders bei Grundstücken ist der Platzierungsdruck spürbar gestiegen: Viele Flächen waren ursprünglich für großvolumige Projektentwicklungen vorgesehen und kommen nun zu korrigierten Preisen zurück an den Markt. Jenseits des gewerblichen Marktes kamen zusätzlich wohnwirtschaftliche Quartiersentwicklungen und Micro-Apartment-Konzepte mit Betreiberstruktur an den Markt. Diese werden zunehmend auch von klassischen Gewerbeinvestoren geprüft, sind in den genannten 250 Millionen Euro jedoch nicht enthalten.
Die Preisfindung bleibt die zentrale Herausforderung
Der Grund liegt in der Bewertbarkeit der Rahmenbedingungen. Geopolitische Risiken, volatile Finanzierungsbedingungen, konjunkturelle Unsicherheiten, die künftige Nachfrage nach Büroflächen sowie die Frage nach langfristig tragfähigen Nutzungsarten wirken heute stärker und zugleich weniger berechenbar zusammen als in früheren Marktphasen. Das erschwert die Einigung auf ein gemeinsames Preisniveau und hält größere Investitionsentscheidungen entsprechend selektiv.
Der Belastungstest: die Core-Welle
Der eigentliche Belastungstest steht dem Markt allerdings noch bevor. Auffällig ist die hohe Zahl von Core-Büroprodukten, die institutionelle Investoren nahezu zeitgleich zum Verkauf vorbereiten oder bereits am Markt anbieten. Dahinter stehen unterschiedliche Motive: Neben der anhaltenden Portfoliobereinigung nach den Marktverwerfungen der vergangenen Jahre spielen bei einzelnen Investoren auch Liquiditätsanforderungen und strategische Portfolioanpassungen eine Rolle.
„Der eigentliche Gradmesser kommt erst noch. Erst wenn diese vorbereiteten Core-Bürodeals tatsächlich verkauft werden, kennen wir das neue Preisniveau", ordnet Alexander Wunderle ein.
Ausblick: Weichenstellung bis 2027
Gelingt der Verkauf dieser Produkte, dürfte das die Preisfindung im Bürosegment erheblich beschleunigen und dem Investmentmarkt neue Impulse verleihen. Bleiben die größeren Abschlüsse dagegen aus, verlängert sich der Marktanpassungsprozess bis ins Jahr 2027. „Erst die anstehenden institutionellen Verkaufsprozesse werden zeigen, auf welchem Preis- und Renditeniveau sich der Kölner Investmentmarkt neu einpendelt", sagt Alexander Wunderle.