Distressed Real Estate:

Welche Lösun­gen gibt es für Büro­immobilien in der Krise?

Online-Auktionen
Büroflächensuche

Laut Duden versteht man unter einer Krise den Höhe- und Wendepunkt einer gefährlichen Entwicklung. Nicht nur Menschen, Unternehmen, Fußballvereine oder Parteien können eine solche Phase durchleben – auch Büroimmobilien können bildlich gesprochen in Schieflage geraten.

Notleidende Immobilien zeichnen sich durch mindestens einen der drei folgenden Faktoren aus:

  • Die Immobilie hat ein Finanzierungs-/Liquiditätsproblem.

  • Die Nutzungsart der Immobilie ist an dem Standort nicht ausreichend nachgefragt.

  • Der Mieter/Nutzer der Immobilie ist in eine Krise geraten. 

Besteht ein Finanzierungs- oder Liquiditätsproblem, erfordert das in der Regel eine Refinanzierung und die Bereitschaft des Eigentümers, finanzielle Verluste beim Verkauf hinzunehmen. Akuter Handlungsbedarf bezogen auf die Immobilie besteht hierbei zunächst allerdings nicht. Deutlich handlungsintensiver wird es hingegen, wenn die Punkte 2 und 3 einzeln oder im Doppelpack auftreten.

 

Zwei Lösungsansätze

Nicht für jedes Bürogebäude gibt es Mieter. Das mag in Zeiten von Büroflächenknappheit in vielen deutschen Städten zunächst einmal verblüffen, doch die Ansprüche an Ausstattung und Lage sind hoch. Erfüllt eine Immobilie sie nur unzureichend oder gar nicht, kann eine Umnutzung in ein Wohngebäude eine Mehrwert schaffende Lösung sein. Das liegt daran, dass sich die Gebäudestruktur hierzu oftmals eignet und in innerstädtischen Lagen Wohnflächen nachgefragt werden. Sollte es sich baurechtlich um ein Misch- gebiet handeln, müssen nur die zugehörigen Bauvorgaben beachtet werden. Selbst bei einem reinen Gewerbegebiet ist jedoch mittlerweile in Abstimmung mit der Stadt eine vom Baurecht abweichende Nutzung denkbar.

Eine Umnutzung in Richtung Wohnen funktioniert bei Büroimmobilien, die Bestandteil eines Produktionsstandortes sind, in der Regel nicht. Häufig sind diese in einem Außenbereich angesiedelt, der außerhalb eines Bebauungs- oder Flächennutzungsplanes liegt. Die erteilte Baugenehmigung ist an die bestehende Nutzung gebunden. Die Bürogebäude verfügen häufig über eine große Fläche. Die kleinteilige Vermarktung beziehungsweise Vermietung der anderen Betriebsimmobilien (Lagerhallen, Produktionsstätten etc.) führt jedoch dazu, dass die Büroflächen nicht mehr benötigt werden. Bei einem Verkauf des Produktionsstandortes werden sie deshalb oftmals nur miterworben, ohne dass ihnen ein Wert beigemessen wird. Schlimmstenfalls werden sie sogar negativ bewertet. Das ist für den Käufer jedoch weder gewinnbringend noch zielführend. Ziel muss es daher sein, einen Einzelnutzer für diese Objekte zu finden.

Einen Marktwert für eine solche Büroimmobilie zu ermitteln, ist allerdings schwierig. Weder Verfahren, die den Sachwert (Baukosten unter Einbeziehung der Restnutzungsdauer) ermitteln, noch Verfahren, die mit einem Cashflow kalkulieren, sind bei leerstehenden Büroimmobilien im Außenbereich ansetzbar.

 

Onlineauktionen als Lösung

Die Durchführung eines strukturierten Bieterverfahrens per Onlineauktion auf www.immobid.de bietet für Eigentümer dieser Krisenimmobilien deshalb wesentliche Vorteile:

STEIGERUNG DER VERKAUFSERLÖSE
Durch die unmittelbar verfolgbare Auktion im Internet wird der Anreiz für die Kaufinteressenten maßgeblich erhöht. Der psychologische Effekt des Gewinnenwollens ist hierbei nicht zu unterschätzen und kann zu deutlichen Preissteigerungen führen.

SCHNELLERER VERKAUF
In einem klassischen Gebotsverfahren kommt es immer wieder zu zeitlichen Verschiebungen, da Angebote später abgegeben werden als eigentlich gefordert. Natürlich besteht die Möglichkeit, alle verspäteten Angebote abzulehnen, doch die Käufer wissen, dass dies in der Regel nicht im Sinne des Verkäufers ist. Das digitale Preisfindungsmodell zwingt jedoch zu einem Umdenken, da Fristen für alle verbindlich sind, der Gebotsprozess für die Bieter transparent ist und zögerliche Investoren leer ausgehen.

BESSERE TRANSPARENZ DES VERKAUFSPROZESSES
Jeder Gebotsschritt wird mit allen dazugehörigen Informationen von ImmoBid dokumentiert. Besonders für Verkäufe aus der Insolvenz oder im Bereich der Bankenverwertung ist das aufgrund der erhöhten Dokumentationsanforderungen von elementarer Bedeutung.

Bürovermietung

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