Rekordumsatz trotz historisch niedrigem Leerstand
Der Berliner Büromarkt blickt 2019 in doppelter Hinsicht auf ein Rekordjahr zurück. Zum einen wurde mit einer Vermietungsleistung von 998.000 m² ein neuer Umsatzrekord erzielt, der die magische Millionen-Marke nur knapp verfehlte. Zum anderen verringert sich das Büroflächenangebot auf einen historischen Tiefstand von 281.000 m², was einer Leerstandsquote von gerade einmal 1,2 % entspricht.
Die Hauptstadt ist im Bürosektor damit quasi vollvermietet.
Flexibilität und Kompromissbereitschaft von Büromietern gefordert
Dass trotz der deutlichen Flächenverknappung ein derart hohes Rekordergebnis zustande kommen konnte, mag auf den ersten Blick verwundern. Bei genauer Betrachtung fällt jedoch auf, dass die Berliner Büromieter aufgrund der fehlenden Alternativen im Büroflächenbestand auf Neubauprojekte ausweichen. „Bis 2024 kommen ca. 4,0 Mio. m² an neuen Büroflächen hinzu. Welchen Effekt dies auf die Angebotssituation auf dem Berliner Büromarkt haben wird, ist angesichts der sich verschlechternden wirtschaftlichen Situation in der Bundesrepublik Deutschland nicht abzusehen. Fakt ist, dass alle Projektierungen innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes mit einer Fertigstellung bis einschließlich 2022 ihre Büroflächen bereits vermietet haben oder in aussichtsreichen Verhandlungen stehen,“ erklärt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Reals Estate Advisory AG. Wer hofft, kurzfristig seine Anmietungswünsche erfüllt zu bekommen, wird in der Regel eine Enttäuschung erleben. Dies gilt insbesondere für Büroflächen ab 1.500 m². „Büromieter müssen heutzutage Geduld und die Bereitschaft mitbringen, sich auf die aktuellen Marktgegebenheiten einzulassen. Flexibilität und Kompromissbereitschaft sind hier als wichtige Faktoren zu nennen, sagt Fabian Runge, Direktor bei Angermann.
Preisschraube dreht sich weiter nach oben
„Die berühmte Berliner Luft wird für Büromieter immer teurer“, bilanziert Tibor Frommold im Büromarktbericht von Angermann für das Gesamtjahr 2019. Tatsächlich sind sowohl die Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete seit 2015 deutlich gestiegen. Letztgenannter Wert erhöhte sich in dem Zeitraum von 23,50 €/m² auf 39,00 €/m². Die Durchschnittsmiete stieg von 15,20 €/m² auf 26,90 €/m². Der Preisanstieg verdeutlicht sich auch in den Berliner Toplagen, wie zum Beispiel Mitte. Dort bewegte sich die Mietpreispanne 2015 noch zwischen 10,00 €/m² und 32,00 €/m². Mittlerweile werden mindesten 24,00 €/m² aufgerufen. Im obersten Preisregal kann der Quadratmeter sogar 48,50 € kosten. „Hoffnung auf günstigere Zeiten sollte man sich kurz- und mittelfristig in Berlin nicht machen. Die Vermieter werden die Preisschraube künftig eher weiter anziehen als lockern“, so Frommold.
Top-3 Standorte erzielen alle hohes Umsatzplus
Die hohe Vermietungsleistung im Stadtgebiet spiegelt sich natürlich auch in den einzelnen Bürolagen wider. Exemplarisch hierfür sind die umsatzstärksten Standorte Mitte, Charlottenburg und Friedrichshain. Erstplatzierter im Ranking war einmal mehr Mitte. Hier wurden insgesamt 248.000 m² Bürofläche neu vermietet, was einem Zuwachs gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 17 % entspricht. Noch deutlicher fiel das Umsatzplus mit 37 % in Charlottenburg bei einer Vermietungsleistung von 173.000 m² aus. Im drittplatzierten Friedrichshain verdreifachte sich mit 156.000 m² sogar der Flächenumsatz verglichen mit 2018.
Prognose für Büroflächenumsatz 2020: In jedem Fall überdurchschnittlich
Im Vergleich mit 2018 bedeutet der Gesamtjahresumsatz 2019 eine deutliche Steigerung mit 19 %. „Ob 2020 ein ähnlich hohes Vermietungsergebnis erzielt werden kann, ist aufgrund des Missverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage nur schwer einzuschätzen. In jedem Fall sind genügend Großgesuche im Markt vorhanden. Allerdings war im Jahresverlauf 2019 spürbar, dass nicht jedes Großgesuch, bedingt durch eine defensivere Anmietungsstrategie, konsequent umgesetzt wurde. Ein Flächenumsatz von mindestens 800.000 m², der deutlich über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 715.000 m² liegt, sollte auf jeden Fall erreicht werden,“ so Frommold.
