Gesamtjahr 2017: Frankfurter Büromarkt erzielt zweitbestes Vermietungsergebnis aller Zeiten

Der Büromarkt der Mainmetropole hat in der zweiten Jahreshälfte mit einem Büroflächenumsatz von fast 500.000 m² die gute Vermietungsleistung des ersten Halbjahrs (248.000 m²) unerwartet stark übertroffen. Das Gesamtjahresergebnis von 741.000 m² ist dabei um 44 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Das Jahresergebnis ordnet sich als zweitbestes Ergebnis aller Zeiten ein und übertrifft den Zehnjahresdurchschnitt mit einem Plus von 60 % und hebt diesen für die nächsten Berechnungen um 3,4 % auf 478.000 m² an.

 

Die Betrachtung der einzelnen Flächensegmente zeigt, dass der hohe Flächenumsatz maßgeblich durch größere und Großtransaktionen zustande gekommen ist. So liegt der Anteil an Abschlüssen ab 10.000 m² am Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2017 bei ungefähr 22 %, fast genauso hoch wie die Abschlüsse in der Größenklasse 5.000 – 10.000 m² mit einem Anteil von 17 % am Gesamtumsatz. Dass die Leerstandsquote erneut sinkt, war zu erwarten. Dass sie sich auf nunmehr 8.8 % reduziert, ist dem geringen Fertigstellungsvolumen in 2017 geschuldet. 

Projekte stark nachgefragt

So konnte der Winx Tower,der Omniturm, und der Marienturm Mieter gewinnen. Aurelis Real Estate hat im Europaviertel die Deutsche Bahn gewonnen und konnte The Brick und den angrenzenden Office-Tower mit insgesamt 52.000 m² Mietfläche vollvermieten. Die Vorvermietungsquoten bei diesen hochwertigen Neubauprojekten haben neben einer Flächenverknappung in Teilsegmenten auch Auswirkungen auf die Entwicklung der Mietpreise.

Die Effektivmiete für Büroflächen hat sich partiell um bis zu 15 % erhöht. Der Transformationsprozess zum Vermietermarkt schreitet voran. Die Gewährung von Incentives wird sich im Zuge dieses Trends weiter verringern. Die aktuelle nominale Durchschnittsmiete liegt nach dem vierten Quartal 2017 bei 20,00 € (+ 5,3 %). Die Spitzenmiete hat ebenfalls zugelegt und beträgt nunmehr 39,25 €/m² (Durchschnitt der top 3-5 % der Mietvertragsabschlüsse).

Coworking weiter im Trend

Dass Banken und Finanzberater mit einem Umsatzanteil 27,1 % die Hauptbranche bei den Vermietungstransaktionen bilden, ist auch auf die BREXIT Diskussionen und deren Auswirkungen zurückzuführen. Die ersten ca. 1.000 zusätzlichen Mitarbeiter wurden bei den bisherigen Anmietungen bereits eingeplant, weitere folgen. Dahinter befindet sich, u.a. durch die Großtransaktionen der Deutschen Bahn, die Branche Transport, Verkehr und Logistik mit 14,4 % auf dem zweiten Platz. Die Beratungsbranche, deren Umsatzanteil 12,8 % beträgt, wurde somit auf den dritten Rang verdrängt. Mit einem Aufschwung der Coworking-Anbieter konnte die Branche Dienstleistungen ihren Anteil von ca. 12,0 % halten. Insgesamt wurden 2017 im Vergleich zu 2016  um die 35.000 m² mehr Flächen an Coworking- und Business-Center Anbieter vermietet. Auch 2018 wird dieser Trend anhalten und sich sogar noch verstärken, denn neben den Startups und Selbstständigen verlagern auch große Unternehmen zunehmend ihre F+E Abteilung in Coworking- oder Business-Center.

Der Frankfurter Büromarkt befindet sich neben dem BREXIT in einem zyklisch bedingt positiven Umfeld. Auch die wirtschaftliche Gesamtsituation ist weiterhin sehr gut und Unternehmen wachsen. Schon heute sind wieder einige Großgesuche im Markt bekannt, die in 2018 das Umsatzvolumen deutlich beeinflussen werden und zu einem weiteren sehr guten Ergebnis führen können. Diese Nachfragesituation in Kombination mit den  Vorvermietungsquoten in Projekten mit Fertigstellung in 2018 und Anfang 2019 verknappen das kurzfristige Flächenangebot im hochwertigen Segment zunehmend. Eine weitere positive Mietpreisentwicklung im effektiven wie nominalen Bereich ist sowie die Abnahme der Leerstände damit nahezu sicher.