1. Halbjahr 2017: Mietpreise, Leerstand und Büroflächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarkt

Das zyklisch hohe Nachfrageniveau auf dem Frankfurter Büromarkt wird durch die wiederkehrend positiven Konjunkturdaten weiterhin eindrucksvoll gestützt. Breit gefächert wurde in allen Teilmärkten im Stadtgebiet ein Anstieg der Vermietungsleistung verzeichnet. Insgesamt konnte so für das erste Halbjahr 2017 ein Büroflächenumsatz von ca. 248.000 m² erzielt werden. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies ein deutliches Umsatzplus von 13 %.

 

Aufgrund der Vielzahl an offenen Gesuchen ist auch in der zweiten Jahreshälfte mit einer hohen Abschlussrate von Mietverträgen zu rechnen. Im mittleren Preissegment zwischen 15,00 €/m² und 20,00 €/m² werden die bekannten Großgesuche, die bis zu 50.000 m² umfassen, für einen zeitlich befristeten Wettbewerbsdruck sorgen. Bis zum Jahresende kann alleine im Bereich der Gesuche über 10.000 m² mit einem Gesamtvolumen von bis zu 160.000 m² kalkuliert werden. Ein Gesamtjahresumsatz von über 550.000 m² Bürofläche erscheint deshalb realistisch. Dies würde gleichzeitig das beste Ergebnis seit zehn Jahren für den Büromarkt der Mainmetropole darstellen.

Entwicklung zum Vermietermarkt

In Folge des sehr guten Flächenumsatzes hat sich der Leerstand auch in den vergangenen sechs Monaten reduziert und beträgt nunmehr ca. 1.190.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 12.178.000 m² entspricht dies einer Leerstandsrate von 9,8 %. Im bundesdeutschen Vergleich erscheint dies auf den ersten Blick eine hohe Quote zu sein, die noch auf einen mieterfreundlichen Büromarkt in Frankfurt schließen lässt. Tatsächlich sind aber bestimmte Objektqualitäten in Teilmärkten, wie dem Bankenviertel, dem Westend sowie dem Ostend so knapp geworden, dass für Submärkte von einer Entwicklung zum Vermietermarkt gesprochen werden kann.

Leichter Anstieg der Spitzenmieten für Büros bis Jahresende wahrscheinlich

Die aktuellen Projektentwicklungen sowie die Bautätigkeit können dabei kurzfristig nicht zu einer Entspannung beitragen. Vermieter besonders gefragter Büroflächen haben diesen Umstand unmittelbar adaptiert und ihre Mietangebote direkt im Effektivbereich deutlich und im Nominalbereich moderat angepasst. Mietinteressenten werden zudem in den letzten drei Monaten immer wieder von höheren Mietpreisen im Erstangebot der Vermieter, im Vergleich zu den Angaben in den Exposés der Makler, überrascht. Der Durchschnittsmietpreis ist dementsprechend nach dem zwischenzeitlichen Rückgang auf 18,50 €/m² im ersten Quartal 2017 wieder auf 19,00 €/m² angestiegen. Der Höchstmietpreis verharrt hingegen noch auf 38,50 €/m². Die zunehmende Flächenknappheit im Segment der qualitativ hochwertigen Bestandsgebäude wird aber voraussichtlich auch bei der Spitzenmiete bis zum Jahresende zu einem leichten Anstieg führen. In Teilmärkten müssen sich Büromieter auf die Verringerung von Incentives und damit auf einen Anstieg der Effektivmiete einstellen. Schon jetzt ist ein Rückgang um durchschnittlich 15% zu registrieren. Bei Prolongation hochwertiger Flächen wird dies ebenfalls spürbar werden. Insgesamt setzt sich die angekündigte Drehbewegung des Büromarktes somit weiter fort.