Gesamtjahr 2017: Noch nie wurden so viele Büroflächen in Berlin vermietet

Zum dritten Mal in Folge kann der Berliner Büromarkt ein neues Rekordergebnis vermelden. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 928.000 m² konnten die Bestmarken aus den Jahren 2016 (ca. 871.000 m²) und 2015 (ca. 832.000 m²) eindrucksvoll übertroffen werden. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 7 %. Im Halbjahresvergleich fällt auf, dass der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr 2017 mit ca. 528.000 m² noch mal deutlich zulegte. Hiervon entfallen ca. 253.000 m² auf das vierte Quartal. In der ersten Jahreshälfte waren insgesamt ca. 400.000 m² umgesetzt worden.

 

Trotz der anhaltend guten Stimmung bei den Berliner Unternehmen und der unverändert hohen Nachfrage nach Büroflächen in der Hauptstadt, ist eine erneute Einstellung des Rekordes 2018 zumindest sehr unwahrscheinlich. Gründe sind die immer weiter voranschreitende Flächenverknappung sowie der massive Anstieg der Büromieten. Nichtsdestotrotz wird die Vermietungsleistung hoch bleiben und in jedem Fall deutlich über dem 10-Jahres-Durchschnitt von ca. 621.000 m² liegen. Noch stärker ausgeprägt wird im kommenden Jahr der Trend, dass die Verfügbarkeit die Bürolage für Mieter bestimmt.

Büromieten ziehen massiv an

Berliner Büromieter müssen sich in Zeiten zunehmender Flächenknappheit und ungebremster Nachfrage weiter auf steigende Mietpreise einstellen. Auch nach dem vierten Quartal wird diese Entwicklung bestätigt. So verzeichnete die Spitzenmiete im Ostteil der City gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg von 28,70 €/m² auf 29,60 €/m² und im Westteil der City erhöhte sich der Wert von 33,00 €/m² auf 35,00 €/m². Auch die Durchschnittsmiete steigerte sich in diesem Teil der Stadt und beträgt nunmehr 18,60 €/m² statt 17,10 €/m². Im Ostteil erhöhte sich die Durchschnittsmiete von 16,90 €/m² auf 18,20 €/m². Gerade für Bestandsmieter geht die aktuelle Situation mit der Notwendigkeit einher, rechtzeitig zu entscheiden, ob nach Ablauf des bestehenden Mietvertrages bei einer Verlängerung Mieterhöhungen von bis zu 10,00 €/m² in Kauf genommen werden oder aber ein Umzug angestrebt werden muss.

Angebot an freien Büroflächen nimmt erneut dramatisch ab

Der rückläufige Leerstand bleibt die Achillesferse des Berliner Büromarkts. Auch im vierten Quartal verringerte sich das Angebot an freien Büroflächen erneut und beläuft sich nunmehr auf ca. 452.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 21,5 Mio. m² entspricht dies einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 2,1 %. Insbesondere innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes wird nahezu alles angemietet, was der Markt hergibt. Belegt wird dies mit einem Blick auf das Standortranking. Mit Friedrichshain, Mitte, Charlottenburg, Treptow und Kreuzberg finden sich hier gleich fünf Stadtteile aus diesem Bereich, die einen sechsstelligen Flächenumsatz vorweisen können. Ein Hoffnungsschimmer bezüglich des akuten Flächenmangels ist die erhöhte Bautätigkeit durch die in allen Bürolagen im Verlauf der Jahre 2019 bis 2022 Neubauprojekte realisiert werden. Durch die hohen Vorvermietungsraten werden allerdings nur 20 – 25 % der entstehenden Flächen tatsächlich als Leerstand zur Verfügung stehen.


Coworking-Branche erhöht Aktivität

Anmietungsfreudigste Wirtschaftszweige waren 2017 die öffentliche Hand, kreative Branchen sowie der Coworking-Sektor. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte haben Coworking-Anbieter ihre ohnehin schon stark vorhandene Aktivität noch mal deutlich erhöht. Unterstrichen wird dies von der Anmietung von WeWork am Potsdamer Platz, die mit ca. 13.000 m² die größte im vierten Quartal darstellt. Insgesamt will die Branche in den kommenden Jahren bis zu 5 % der auf dem Berliner Büromarkt zur Verfügung stehenden Fläche belegen. Aktuell beläuft sich die Belegungsrate auf 0,7 %. Die größte Anmietung 2017 wurde im dritten Quartal mit ca. 49.000 m² von Zalando in Friedrichshain getätigt.