1. Halbjahr 2017: Mietpreise, Leerstand und Büroflächenumsatz auf dem Berliner Büromarkt

Die Bürovermietung auf dem Büromarkt der Hauptstadt bleibt ungebrochen hoch. Im abgelaufenen zweiten Quartal belief sich die Vermietungsleistung auf ca. 203.000 m². In Addition mit den ca. 197.000 m² Bürofläche, die im ersten Jahresviertel umgesetzt wurden, beträgt der gesamte Flächenumsatz nach sechs Monaten somit ca. 400.000 m². Gegenüber dem ebenfalls sehr anmietungsstarken Vorjahreszeitraum bedeutet dies ein kleines Plus von 1 %. 

Prognose Büroflächenumsatz 2017 deutlich über 10-Jahres-Durchschnitt

Maßgeblich geprägt wird das Ergebnis von drei Großanmietungen, auf die ein Drittel des Gesamtumsatzes entfällt. Die betreffenden Mieter waren der Bund mit ca. 47.000 m² sowie zweimal Zalando mit ca. 36.000 m² und ca. 41.000 m². Abseits dieser großen Deals wurden die meisten Büroflächen im Segment unter 500 m² angemietet. Für das Gesamtjahr erscheint ein Büroflächenumsatz von bis zu 700.000 m², also deutlich über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von ca. 588.000 m², realistisch. Anmietungsfreudigste Branchen waren im bisherigen Jahresverlauf die öffentliche Hand und der IT- und Multimediasektor.

Büroflächenangebot verknappt sich dramatisch

Der Büroflächenleerstand bleibt weiter rückläufig und beträgt nunmehr ca. 540.000 m² (Q1 2017: ca. 580.000 m²). Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 21.300.000 m² entspricht dies eine Leerstandsquote von 2,5 %, was erneut ein historisches Niedrigniveau darstellt. Konsequenz dieser dramatischen Entwicklung ist, wie bereits in den letzten Jahren prognostiziert, dass die Anmietung großer zusammenhängender Büroflächen ab 5.000 m² fast nur noch in nicht fertiggestellten Neubauprojekten möglich ist. Dies hat wiederum den Effekt, dass Büroflächen in Projektierungen, die in den Jahren 2018 bis 2020 fertiggestellt werden, schon jetzt eine hohe Vorvermietungsrate aufweisen. Generell gilt es für Büromieter ab einer Flächengröße von 3.000 m², längere Vorlaufzeiten einzuplanen. Der gesteckte  Zeitrahmen sollte dabei zwischen 18 und 24 Monaten liegen.

Spitzenmiete bei Büros klettert auf 32,50 €/m²

Die zuletzt stetige Erhöhung der Mietpreise hat aufgrund der anhaltend guten Nachfrage und der zunehmenden Angebotsknappheit auch in den vergangenen drei Monaten ihre Fortsetzung gefunden. Am gravierendsten war die Steigerung bei der Spitzenmiete im Westteil der City, die einen Anstieg von 28,50 €/m² auf 32,50 €/m² verzeichnete. Deutlich moderater fiel die Anhebung im Ostteil  aus. Hier erhöhte sich der Wert nur geringfügig von 27,80 €/m² auf 27,90 €/m². Die Durchschnittsmiete steigerte sich in diesem Teil der Stadt von 16,10 €/m² auf 16,50 €/m². Im Westteil erhöhte sich die Durchschnittsmiete von 16,50 €/m² auf 16,70 €/m². Auch in den kommenden Monaten ist mit weiteren, zum Teil deutlichen Erhöhungen der Berliner Büromieten zu rechnen.


Berlin-Mitte ist der beliebteste Bürostandorte

Im Standortranking ist Berlin-Mitte mit einem Flächenumsatz von ca. 102.400 m² einmal mehr der dominierende Bürostandort. Dahinter folgen Friedrichshain mit ca. 68.500 m² und Treptow mit ca. 55.600 m².

Coworking-Anbieter drängen auf Berliner Büromarkt

Die Aktivität von Coworking-Anbietern hat sich in der Hauptstadt spürbar erhöht. Für expandierende Unternehmen birgt die Anmietung von Coworking Spaces allerdings ein gewisses Risiko, da ihr Flächenbedarf schnell zu groß ist und sie dann unter Zeitdruck auf dem überhitzten Berliner Büromarkt nicht sofort die gewünschten Büroflächen finden und somit in ihrem Wachstum gebremst werden. Noch einigermaßen entspannt ist die Situation im Segment bis 500 m², da die Anmietungen in dieser Flächengröße vor allen Dingen durch Umzüge verursacht werden und somit  Flächen frei werden, die wieder vermietet werden können.