HomeAngermann-GruppeNewsroom > Ruhiger Jahresbeginn im Hamburger Bürovermietungsmarkt

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Hamburg, 04.04.2018 – Die Ruhe nach dem Rekordjahr. So oder ähnlich lässt sich die Vermietungsleistung auf dem Hamburger Büromarkt nach dem ersten Quartal 2018 beschreiben. Gerade einmal ca. 104.000 m² Büroflächen konnten in den ersten drei Monaten neu vermietet werden. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet das einen Umsatzrückgang von 37 %. „Es ist schon paradox, dass die Nachfrage steigt und wir zugleich nicht genügend Büroflächen im Angebot haben, um diese sofort zu bedienen“, sagt Artur Kraft, Direktor bei der Angermann Real Estate Advisory AG in Hamburg.

Geringerer Leerstand zwingt Büromieter zum rechtzeitigen Handeln

Tatsächlich ist das Ergebnis im Wesentlichen auf den immer weiter sinkenden Leerstand zurückzuführen. Zum Jahresende 2017 belief er sich noch auf ca. 600.000 m², nun sind es nur noch ca. 570.000 m² Bürofläche. Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 13,6 Mio. m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 4,2 %. „Aufgrund der gegenwärtigen Leerstandsituation kann man Büromietern weiterhin nur empfehlen, sich rechtzeitig um die Umsetzung ihrer Anmietungspläne zu kümmern. So sollte bei einem Flächenbedarf bis 1.500 m² für ein neues Büro eine Vorlaufzeit von mindestens 12 Monaten eingeplant werden. Im Segment zwischen 1.500 und 3.000 m² sind 18 Monate und bei Gesuchen über 3.000 m² mindestens 24 Monate erforderlich. Die Hoffnung, dass sich die Marktlage in den kommenden Monaten entspannt, ist leider nicht realistisch. Entweder weisen die meisten Neubauprojekte einen hohen Vorvermietungsstand auf oder werden erst nach Ablauf des Jahres fertiggestellt,“ so Kraft.

Deutlicher Anstieg der Hamburger Büromieten erwartet

Trotz des Anmietungsstaus bleiben die Büromieten derzeit noch nahezu stabil. So beträgt die Spitzenmiete unverändert 26,50 €/m². Einen moderaten Anstieg gab es bei der Durchschnittsmiete, die sich von 15,00 €/m² auf 15,25 €/m² erhöhte. „In den kommenden Monaten sind aber deutliche Mietpreissprünge zu erwarten. Die Verhandlungsposition der Vermieter wird immer besser. So ist insbesondere bei hochwertigen Büroflächen in den zentralen Bürostandorten die Bereitschaft Incentives zu gewähren, deutlich reduziert vorhanden“, sagt Kraft. Bei 70% der abgeschlossenen Mietverträge bewegte sich der Mietpreis zwischen 10,00 und 20,00 €/m² nettokalt. Im Preissegment über 20 €/m² nettokalt wurden 16% und im Bereich unter 10 €/m² insgesamt nur 14 % der Mietverträge unterzeichnet.

Fehlende Büroflächen verringern Vermietungsleistung in Hamburger City

Die größte Anmietung wurde im ersten Quartal 2018 von der Signal Iduna Gruppe mit ca. 10.000 m² am Überseering 12 getätigt. Im Standort-Ranking hat einmal mehr die City den ersten Platz inne. „Allerdings fällt an diesem Standort die Verknappung an großen zusammenhängenden Büroflächen besonders gravierend aus, sodass eine weitaus größere Vermietungsleistung als die realisierten ca. 29.700 m² möglich gewesen wäre“, so Kraft. Aktivste Branche war im bisherigen Jahresverlauf der Sektor Verkehr/Transport/Logistik mit einem Flächenumsatz von ca. 19.100 m². Dahinter folgen die Versicherungsbranche mit ca. 14.700 m² sowie der Dienstleistungssektor mit ca. 10.300 m².

Die meisten Büros wurden in Bestandsgebäuden angemietet

Im ersten Quartal 2018 wurden gerade einmal fünf Mietverträge mit insgesamt ca. 8.700 m² Bürofläche in Immobilien angemietet, die sich gerade im Bau befinden. Auf Revitalisierungen entfallen sechs Mietverträge mit ca. 4.800 m². Mit 111 wurden die meisten Mietverträge für Büroflächen in Bestandsgebäuden unterschrieben, was einer Vermietungsleistung von ca. 91.200 m² und somit 88 % des Gesamtumsatzes entspricht. Die meisten Mietverträge (60) wurden bislang im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca. 25.800 m² bedeutet jedoch nur einen Umsatzanteil von 25 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 48 % (ca. 49.500 m²) auf das Segment über 1.500 m², in dem 14 Mietverträge abgeschlossen wurden.

Ausblick auf den Hamburger Büromarkt 2018

„Aufgrund des Missverhältnisses zwischen der hohen Nachfrage und des knappen Büroflächenangebots fällt eine verlässliche Prognose schwer. Trotz des verhaltenen Jahresstarts dürfte aber ein Gesamtjahresumsatz über dem 10-Jahres-Durchschnitt von ca. 516.000 m² möglich sein,“ so Kraft.