Spotlight Schweden: Zahlen, Daten und Fakten zum schwedischen Investmentmarkt

 

Die schwedische Wirtschaft war in den vergangenen drei Jahren von einem stetigen Wachstum gekennzeichnet. Für 2016 liegt die Wachstumsprognose bei etwa 4 % und für 2017 wird mit einem Anstieg um 2,8 % gerechnet. Bedingt durch das niedrige Zinsniveau bietet Schweden ein überaus attraktives Umfeld für Immobilieninvestitionen. Entsprechend war das Gesamtjahr 2015 durch einen aktiven schwedischen Investmentmarkt gekennzeichnet. Am Jahresende betrug das gesamte Transaktionsvolumen ca. 140 Mrd. SEK. Verglichen mit dem Rekordjahr 2014 entspricht dies einen moderaten Rückgang von 7 %. Diese Entwicklung ist jedoch nicht auf eine etwaige zurückgehende Kaufbereitschaft der Investoren zurückzuführen, sondern liegt vielmehr am reduzierten Immobilienangebot in Schweden begründet.

Insbesondere das Interesse an Investitionen in den großen schwedischen Metropolen ist in den vergangenen Monaten spürbar weiter angestiegen. Die Gruppe potentieller Käufer ist dabei breit aufgestellt. Am aktivsten sind sowohl institutionelle Anleger und Immobilienfonds wie auch private Immobilienunternehmen. Börsennotierte Immobilienunternehmen verhalten sich, verglichen mit früheren Jahren, aktuell eher zurückhaltend. Die Nachfrage nach Core-Produkten ist ungebrochen hoch, wobei gerade in diesem Segment das verfügbare Angebot zunehmend knapper wird. Bei Investoren mit höherer Renditeerwartung stehen besonders Projektentwicklungen und Value-Add Investitionsobjekte mit Upside Potenzial hoch im Kurs. Auch wohnungswirtschaftliche Projektentwicklungen sind derzeit sehr begehrt.

Aktuell sind eine Vielzahl von strukturierten Transaktionen und Joint Ventures auf dem schwedischen Investmentmarkt zu beobachten. Dabei arbeiten institutionelle Anleger, opportunistisch ausgerichteten Projektentwickler, größere Unternehmen, größerer opportunistische Anleger und kleinere Projektentwickler in wechselnden Kombinationen strategisch zusammen. Diese Entwicklung wird zukünftig noch zunehmen.

Darüber hinaus ist festzustellen, dass Unternehmen, nach der Akquisition eines Immobilienportfolios oder einzelner Objekte auch an der Börse gelistet werden. Einige der neu notierten Unternehmen bilden die Grundlage für weitere Expansionen. Ein anderer Trend sind Unternehmen mit langfristig vermieteten Immobilien, die eine feste Dividende an die Anteilseigner ausschütten.

Der Trend, dass institutionelle Anleger große Portfolios erwerben, die Immobilien enthalten, die über ganz Schweden verteilt sind, hat sich auch im bisherigen Jahresverlauf bestätigt. Opportunistische Investoren reagieren weiterhin darauf, indem sie großvolumige Portfolios zusammenstellen, um sie dann an institutionelle Anleger und Großinvestoren verkaufen zu können. Internationale Private Equity Fonds und Asset Manager, wie zum Beispiel Tristan Capital und Round Hill Capital erwerben derartige Portfolios. Allgemein ist ein starkes Interesse von internationalen Investoren am schwedischen Immobilienmarkt zu beobachten.

Es ist festzustellen, dass Banken in Bezug auf Finanzierungen vorsichtiger geworden sind. In Folge dessen trübte sich der Kapitalzugang im 2. Quartal 2016 ein. Davon betroffen sind vor allem opportunistische Käufer und B-Lagen. Für Käufer von Premium-Objekten mit einem konservativen Fremdkapitalanteil ist der Kapitalzugang hingegen weiterhin gut. Es ist zu beobachten, dass viele Investoren auf dem Kapitalmarkt mittlerweile nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten suchen.

Da von einem gleichbleibenden starken Interesse für schwedische Immobilien auszugehen ist, wird der Transaktionsmarkt auch weiterhin sehr rege bleiben. Der Flächenleerstand befindet sich aktuell auf einem Rekordtiefstand und das Mietniveau ist in den meisten Märkten auf Rekordhoch. Allgemein wird die Nachfrage nach Immobilien auch künftig deutlich höher als das Angebot sein, sodass mit weiter steigenden Preisen zu rechnen ist.