Gesamtjahr 2016: Zahlen, Daten, Fakten zum Berliner Büromarkt

Der Berliner Büromarkt bleibt weiter im Rekordmodus. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 871.000 m² konnte 2016 die bisherige Bestmarke von ca. 832.000 m² aus dem Vorjahr übertroffen und ein Plus von 5 % erzielt werden. Im Quartalsvergleich fällt auf, dass der Flächenumsatz im letzten Jahresviertel mit ca. 280.000 m² mit Abstand am höchsten war (Q1: ca. 212.000 m² / Q2: ca. 185.000 m² / Q3: ca. 194.000 m²).

Obwohl ein Ende der hohen Nachfrage nach Berliner Büroflächen nicht abzusehen ist, wird ein neuer Umsatzrekord künftig wohl schwieriger zu erreichen sein. Gründe sind die anhaltende Verknappung von Büroflächen und die deutlich steigenden Büromieten, insbesondere innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes. Für 2017 erscheint deshalb ein Büroflächenumsatz von bis zu 800.000 m² nach jetzigem Stand realistisch. Anmietungsfreudigste Branchen waren 2016 der IT- und Multimediasektor, die öffentliche Hand sowie die Dienstleistungsbranche. Weiterhin hoch bleibt zudem die Anmietungsrate bei den zahlreichen Start-ups in der Hauptstadt. Die größte Anmietung im Gesamtjahr wurde vom Bundesministerium für Gesundheit im ersten Quartal mit ca. 27.000 m² in Berlin-Mitte getätigt.

Angebot an freien Büroflächen nimmt weiter ab

Die Entwicklung des Leerstandes gestaltet sich am Berliner Büromarkt immer dramatischer. Zwar erhöhte sich der Gesamtflächenbestand gegenüber dem Vorquartal von ca. 20.800.000 m² auf ca. 21.100.000 m², gleichzeitig ging jedoch, bedingt durch den hohen Flächenumsatz, der Leerstand von ca. 680.000 m² auf ca. 650.000 m² zurück. Die Leerstandsquote befindet sich damit auf einem historischen Niedrigniveau von 3,1 %. Die ungebremste Verknappung ergibt sich unter anderem auch dadurch, dass immer mehr Unternehmen aus aller Welt einen Standort in Berlin suchen. Aufgrund der zunehmend angespannten Marktlage geht der Trend immer mehr dahin, dass Büromieter schon zwei bis drei Jahre bevor sie ihre neuen Flächen benötigen, diese bereits suchen und sogar anmieten.

Explosionsartiger Anstieg der Spitzenmiete

Der hohe Bedarf an Berliner Büroflächen hat erneut Folgen für die Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt gehabt. Am deutlichsten sind diese bei der Spitzenmiete zu erkennen. So verzeichnet der Ostteil der City gegenüber dem Vorquartal eine Erhöhung von 25,00 €/m² auf 26,20 €/m². Im Westteil der City stieg der Wert sogar von 23,50 €/m² auf 27,50 €/m². Ein entscheidender Grund für diesen explosionsartigen Anstieg ist in der Vermietung von Neubauflächen innerhalb eines Hochhauskomplexes in exzellenter Lage rund um die Gedächtniskirche zu finden. Das Alleinstellungsmerkmal eines Büros mit Panoramablick über die Hauptstadt ist begehrt und deshalb entsprechend hochpreisig. Vermehrt werden deshalb Stimmen laut, die eine Realisierung von Hochhausprojekten am Zoologischen Garten und in der City Ost am Alexanderplatz fordern. Die Pläne hierfür liegen schon seit Jahren in den Schubladen der Projektentwickler.

Berliner Büromarkt steht vor großen Herausforderungen

Ein anhaltend gutes Wirtschaftswachstum und die Etablierung als internationale Metropole sorgen in Berlin für nahezu grenzenlose Euphorie. Gleichzeitig steht der Büromarkt jedoch vor der Herausforderung, mit dieser Entwicklung Schritt zu halten. Hierzu gehört unter anderem auch, die Bautätigkeit so zu erhöhen, dass künftig der Großteil aller Anmietungswünsche erfüllt werden kann. Dies erscheint, bedingt durch die anhaltend wachsende Konkurrenz für Büroneubauprojekte durch Hotels sowie Projektentwicklungen im hochwertigen Wohnungsbereich sowie fehlender Baugrundstücke, zumindest mittelfristig sehr schwierig. Eine immer größere Konkurrenzsituation um die besten Flächen sowie steigende Mieten, besonders in den zentralen Bürolagen, werden deshalb in den kommenden Jahren Realität sein.