Lexikon

Beitrittsbeschluß

The forced sale process is initiated upon application by the petitioning creditor. If a further creditor would also like a forced sale of the property by auction, he does not need to apply for a new auction process, rather enters the process which is currently underway; this will be confirmed by the Court by way of a joinder ruling.

Meistbietender

Derjenige, der zum Schluß der Versteigerung das höchste Gebot abgegeben hat.

Versagung des Zuschlags

Der Zuschlag kann aus verschiedenen Gründen versagt werden, z. B. wenn der betreibende Gläubiger die einstweilige Einstellung bewilligt, wenn die 5/10 Grenze oder die 7/10 Grenze im Ersttermin nicht erreicht werden oder der Zwangsversteigerungsantrag vor Zuschlag zurückgenommen wird.

Abtretung des Meistgebotes

Der Meistbietende erhält nicht immer den Zuschlag. Tritt der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot an einen anderen ab, so erhält dieser den Zuschlag.

Anmeldung von Rechten und Ansprüchen

Sind Rechte zum Zeitpunkt der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, z. B. weil sie erst später eingetragen werden oder gar nicht eintragungsfähig sind, müssen sie angemeldet werden. Ohne Anmeldung bleiben sie bei der Verteilung des Versteigerungserlöses unberücksichtigt.

Aufhebungsbeschluß

Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger kann den Zwangsversteigerungsvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen aufheben. Das Gericht hebt dann das Zwangsversteigerungsverfahren durch förmlichen Beschluß auf. Das gleiche geschieht auch, wenn der betreibende Gläubiger zum dritten Mal die Einstellung der Versteigerung bewilligt, da dies als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet wird.

Ausbietungsgarantie

In einem Vertrag verpflichtet sich der Bietinteressent (Garant) gegenüber dem betreibenden Gläubiger (Garantienehmer), im Versteigerungstermin ein Gebot in vereinbarter Mindesthöhe abzugeben. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Oft bietet der Garantienehmer als Gegenleistung an, bei der Finanzierung des Meistgebotes Sonderkonditionen zu gewähren, auf Sicherheitsleistung zu verzichten oder den Zuschlag an den Garanten nicht zu verhindern.

Übergebot

Ein Übergebot ist ein Gebot, das über einem vorausgehenden Gebot oder Bargebot liegt und dieses zum Erlöschen bringt, vorausgesetzt daß es zugelassen wird. Über die Zulassung eines jeden Gebotes entscheidet das Versteigerungsgericht sogleich. Erfolgt beispielsweise ein Gebot, kann aber der Bietende Sicherheit nicht erbringen, wird das Gebot zurückgewiesen, es ist dann unwirksam. Der Mehrbetrag ist in der Versteigerung nicht festgelegt, es kann also auch ein geringer Mehrbetrag sein. Allerdings kann der Gläubiger abweichende Versteigerungsbedingungen beantragen, z. B. in der Weise, daß Übergebote nur zulässig sind, wenn das vorhergehende Gebot um einen Mindestbetrag überschritten wird.

Bargebot

Im Versteigerungstermin gibt der Interessent nur ein Bargebot ab. Dieses erfaßt nur den vom Ersteher in bar zu zahlenden Teil. Etwaig bestehenbleibende Rechte sind im "Geiste" hinzuzurechnen, um den wirtschaftlichen Wert des Gebotes zu ermitteln. Das Bargebot muß im Falle des Zuschlags (dann bares Meistgebot) bis zum Verteilungstermin zzgl. 4 % Zinsen gezahlt werden.

Beschlagnahme

Zugunsten des betreibenden Gläubigers wird das Grundstück nach Stellung des Versteigerungsantrages vom Gericht beschlagnahmt. Die Beschlagnahme bewirkt ein Veräußerungsverbot, d. h. ein Verkauf des Grundstückes durch den Schuldner ist gegenüber dem Gläubiger unwirksam, es sei denn, daß dieser dem Verkauf zustimmt.

Bestehenbleibende Rechte

Das sind Rechte, die bei Feststellung des geringsten Gebotes berücksichtigt sind und nicht zu dem bar zu zahlenden Teil gehören. Bestehenbleibende Rechte können z. B. sein: Grunddienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken. Sie sind vom Ersteher zusätzlich zum Bargebot zu übernehmen. Alle Rechte bleiben bestehen, die Vorrang gegenüber dem Recht genießen, aus dem der bestrangig betreibende Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Alle anderen Rechte erlöschen.

Betreibende Gläubiger

Der Gläubiger, der den Zwangsversteigerungsantrag gestellt hat, wird als betreibender Gläubiger bezeichnet. Auch derjenige, der dem Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubiger später beitritt, wird so bezeichnet. Die stärkste Position besitzt der bestrangig betreibende Gläubiger, weil er Inhaber des Rechtes mit dem besten Rang ist. Nach ihm richtet sich das geringste Gebot. Erklärt er nach der Bietzeit, also wenn ein Meistbietender bereits vorhanden ist, die einstweilige Einstellung des Verfahrens, kann der Zuschlag nicht erfolgen.

Bietzeit

Die Bietzeit ist die zweite Phase des Versteigerungstermins. Sie ist die Zeit, die zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt der Erklärung liegt, daß Schluß der Versteigerung ist. Die Bietzeit endet nicht mit dem Zuschlag, darüber wird nämlich, sofern ein Meistgebot vorliegt, erst im Anschluß an die Bietzeit entschieden. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten.

Eigentumserwerb durch Zuschlag

Der Ersteher wird bereits durch den Zuschlag Eigentümer und nicht erst ab dem Zeitpunkt, in dem er im Grundbuch in Abt. I eingetragen wird. Diese Eintragung hat nur deklaratorische Bedeutung.

Einstellungsbeschluß

Das Zwangsversteigerungsverfahren kann aus verschiedenen Gründen einstweilen eingestellt werden. Es wird dann unterbrochen und zu einem späteren Zeitpunkt wieder fortgesetzt. Z.B. kann der Schuldner eine Einstellung erreichen, wenn er begründete Aussichten hat, daß ein baldiger freihändiger Verkauf erfolgen kann. Aber auch der betreibende Gläubiger kann -"ohne Angabe von Gründen" die einstweilige Einstellung des Verfahrens bis zum Zuschlag bewilligen, z. B. um den Zuschlag an den Meistbietenden zu verhindern oder weil sich die Möglichkeit eines höheren Versteigerungserlöses erst zu einem späteren Zeitpunkt bietet. Davon zu unterscheiden ist die Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrages, die das Verfahren endgültig beendet. Auch die dritte Einstellung des Verfahrens führt zur Beendigung desselben, da sie wie eine Rücknahme wirkt.

Erlöschende Rechte

Alle Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollen, erlöschen durch den Zuschlag. Wenn überhaupt keine Rechte bestehen bleiben sollen, erwirbt der Ersteher lastenfrei. Welche Rechte bestehen bleiben, erläutert das Versteigerungsgericht vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Bestehenbleibende Rechte sind im geringsten Gebot enthalten.

Ersatzwert

Rechte am Versteigerungsobjekt, die durch den Zuschlag erlöschen, setzen sich am Versteigerungserlös als "Anspruch auf Ersatz des Wertes" fort, soweit der Erlös reicht. An die Stelle des Rechtes tritt also der Anspruch auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Reicht der Versteigerungserlös z. B. wegen des schlechten Ranges des erloschenen Rechtes nicht zu dessen Befriedigung aus, geht das Recht ersatzlos verloren.

Ersteher

Bezeichnung für den Meistbietenden, dem das Versteigerungsobjekt zugeschlagen wird. Allerdings erhält der Meistbietende nicht immer den Zuschlag, so nicht bei der Abtretung des Meistgebotes oder der verdeckten Stellvertretung. Meistbietender und Ersteher sind in diesen beiden Fällen nicht identisch.

Ersttermin

Die Bezeichnung Ersttermin wird oft mißverstanden. Im sog. Ersttermin gelten sowohl die 5/10 Grenze als auch die 7/10 Grenze. Diese Grenzen können auch noch in dem zweiten oder dritten Versteigerungstermin gelten, dies gibt das Gericht vor der Aufforderung von Geboten bekannt. Die beiden Grenzen gelten nämlich solange, bis der Zuschlag versagt wurde, weil entweder die 5/10 Grenze oder die 7/10 Grenze nicht erreicht wurde. Danach gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Werden z. B. im ersten Termin gar keine Gebote abgegeben, gelten die Grenzen uneingeschränkt auch noch im zweiten Termin. Wird im ersten Termin der Zuschlag nicht erteilt, weil das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (5/10 Grenze), gelten im zweiten Termin keine Grenzen mehr.

Fünf/Zehntel-Grenze

Die 5/10-Grenze dient dem Schutz des Schuldners vor der Verschleuderung der Immobilie. Die Grenze besagt, daß im sog. Ersttermin der Zuschlag nicht erfolgen darf, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte unter 5/10 des vom Gericht festgelegten Verkehrswertes liegt. Ist der Zuschlag einmal wegen Nichterreichens der Grenze versagt worden, gilt sie nicht mehr in den Folgeterminen. Die 5/10-Grenze gilt allerdings nicht für den Berechtigten i.S. v. § 85 a III ZVG (meist der betreibende Gläubiger), weil dieser im Falle des Zuschlages den Schuldner so stellen muß, als sei wenigstens die Hälfte des Verkehrswertes bei der Versteigerung erreicht worden.

Geringstes Gebot

Das geringste Gebot ist ein absolutes Mindestgebot, das immer erreicht werden muß. Geringere Gebote sind unwirksam und nicht zuschlagsfähig. Es besteht aus einem bar zu zahlenden Teil (Bargebot) und den eventuell bestehenbleibenden Rechten, die dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorangehen. Zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots gehören oftmals nur die Verfahrenskosten und die rückständigen Grundsteuern.

Gesetzliche Versteigerungsbedingungen

Sie regeln den Umfang des Gegenstandes der Versteigerung sowie die Rechte und Pflichten des Erstehers. Festgestellt werden die Versteigerungsbedingungen im Versteigerungstermin.

Instituts-Zwangsverwalter

Gehören zu den Verfahrensbeteiligten bestimmte Institute (Öffentliche Körperschaft, unter staatlicher Aufsicht stehendes Institut, Hypothekenbank oder Siedlungsunternehmen), so können diese eine in ihren Diensten stehende Person als Zwangsverwalter vorschlagen.

Liegenbelassungsvereinbarung

Ein an sich nach den Versteigerungsbedingungen erlöschendes Recht bleibt bestehen, wenn das "Liegenbelassen" zwischen dem Berechtigten des Rechts und dem Ersteher vereinbart wird. Die Vereinbarung kann sich auf Rechte aus Abt. II oder III des Grundbuches beziehen, die nicht als bestehenbleibend im geringsten Gebot enthalten ist. Meist ist Grund für eine solche Vereinbarung, daß der Ersteher eine Grundschuld zugunsten des betreibenden Gläubigers (oft Banken) liegenbeläßt, weil er die Finanzierung mit ihr durchführt.

Meistgebot

Höchstes Gebot, das bis zum Schluß der Versteigerung wirksam abgegeben wurde. Es besteht aus dem baren Meistgebot und den bestehenbleibenden Rechten.

Sicherheitsleistung

Jeder Bieter muß im Versteigerungstermin nach Abgabe seines Gebotes damit rechnen, auf Verlangen eines Beteiligten Sicherheit in Höhe von 10 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes leisten zu müssen. Zugelassene Sicherheiten sind:

bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks
Bankverrechnungsschecks, die im Inland zahlbar sind und von einer Bank ausgestellt sind, die sich auf der Liste der von der Europäischen Kommission zugelassenen Kreditinstitute befindet
Bürgschaft einer Bank, die auch Verrechnungsschecks ausstellen dürfte
Überweisung oder Einzahlung auf ein Konto der Gerichtskasse. Der Betrag muss vor Beginn der Zwangsversteigerung gutgeschrieben sein

Nicht mehr zugelassen sind Wertpapiere aller Art.

Sieben/Zehntel-Mindestgebot

Die 7/10-Grenze dient in erster Linie dem Gläubigerschutz und soll einen zu großen Ausfall bei bestimmten Gläubigern verhindern. Sie besagt, daß im Ersttermin der Zuschlag auf ein Meistgebot einschließlich bestehenbleibender Rechte, das über 5/10 und unter 7/10 der vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes liegt, auf Antrag eines benachteiligten Gläubigers -"meist des betreibenden Gläubigers" nicht den Zuschlag erhält. Antragsberechtigt sind nur die Gläubiger, die bei Abgabe eines Gebotes in Höhe von 7/10 einschließlich der bestehenbleibenden Rechte mehr erhalten würden als bei dem tatsächlich abgegebenen Meistgebot. Der 7/10 Antrag kann nur einmal gestellt werden. Wird der Zuschlag einmal wegen Nichterreichens der 5/10 bzw. der 7/10-Grenze versagt, gelten beide Grenzen in den nachfolgenden Terminen nicht mehr.

Sonderkündigungsrecht

Der Ersteher hat gemäß § 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht. Er darf alle Miet- und Pachtverträge einmal unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen für den ersten zulässigen Termin kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist allerdings in vielen Fällen auf Gewerbemietverträge beschränkt oder ganz ausgeschlossen. Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, sind die gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen zu beachten (z. B. § 564 b BGB). Auch können Allgemeinbaukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen die Kündigung beeinträchtigen (§ 57 c Abs. 1 ZVG).

Teilungsmasse

Die Teilungsmasse ist die Masse, die im Verteilungstermin, der in der Regel einige Wochen nach dem Versteigerungstermin stattfindet, festgestellt und später verteilt wird. Zur Teilungsmasse gehört insbesondere das bare Meistgebot, außerdem die Zinsen des Bargebotes. Die Teilungsmasse ist der dem Gericht zur Verfügung stehende Versteigerungserlös. Damit werden die Kosten des Verfahrens gedeckt und die Gläubiger befriedigt, soweit die Teilungsmasse reicht.

Teilungsplan

Das Gericht stellt im Verteilungstermin einen Teilungsplan auf, der u. a. die Teilungsmasse, die bestehenbleibende Rechte, die Schuldenmasse und die Zuteilung der Teilungsmasse auf die Ansprüche enthält. Der Teilungsplan ist also Grundlage für die Verteilung des Versteigerungserlöses.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung kommt zum Zuge, wenn eine Immobilie zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft versteigert werden muß. Oftmals werden BGB-Gesellschaften, Erbengemeinschaften oder Miteigentümergemeinschaften (z.B. bei Eheleuten) auf diese Weise auf Antrag eines Miteigentümers auseinandergesetzt. Ihr Zweck ist nicht die Beitreibung einer Forderung, sondern die Vorbereitung einer Auseinandersetzung, weil anstelle des Grundstückes nun der zu verteilende Versteigerungserlös tritt. Anders als der Ersteher bei der Zwangsversteigerung hat der Ersteher der Teilungsversteigerung gegenüber den Mietern/Pächtern kein Sonderkündigungsrecht.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Ersteher darf nach dem Grunderwerbsteuergesetz erst dann in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, wenn er dem Vollstreckungsgericht oder dem Grundbuchamt den Nachweis präsentiert, daß er die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Diese Bescheinigung nennt man Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer vom Ersteher bezahlt worden ist. Unabhängig von der Eintragung im Grundbuch wird der Ersteher allerdings bereits mit Zuschlag Eigentümer.

Verdeckte Vertretung

Derjenige, der während der Bietzeit Meistbietender bleibt, erhält nicht notwendig den Zuschlag. Wenn der Meistbietende, der zunächst im eigenen Namen geboten hat, während der Verhandlung über den Zuschlag erklärt, daß er für einen anderen geboten habe und er dies durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen kann, so erfolgt der Zuschlag nicht an den Meistbietenden, sondern an den verdeckt Vertretenen. Im Gegensatz zur offenen Vertretung bleibt hier der Ersteher zunächst im Hintergrund. Das Vorschieben eines Strohmannes ist also ausdrücklich erlaubt, allerdings fällt wie bei der Abtretung des Meistgebots doppelte Grunderwerbsteuer an und der Meistbietende haftet mit dem Ersteher gemeinsam für das abgegebene Gebot.

Verfahrensbeteiligte

Beteiligte beim Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren sind grundsätzlich alle Personen, deren Interessen das Verfahren betrifft.

Verfahrenskosten

Die Verfahrenskosten zählen zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots und sind aus dem Versteigerungserlös vorweg zu entnehmen. Sie fallen im Gegensatz zu den Zuschlagskosten nicht dem Ersteher zu Last, da sie in jedem abgegebenen Meistgebot bereits enthalten sind und nicht zusätzlich bezahlt werden müssen. Zu den Verfahrenskosten gehören z. B. die Gebühren für das Verfahren, für die Abhaltung des Versteigerungstermins, die Bekanntmachungskosten und die Kosten für die Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Sachverständigen.

Verhandlung über den Zuschlag

Im Anschluß an die Bietzeit erfolgt die Verhandlung über den Zuschlag. Diese Verhandlung ist die dritte und letzte Phase des Versteigerungstermines. Die anwesenden Verfahrensbeteiligten sind nach dem Schluß der Versteigerung anzuhören, ob Einwände gegen den beabsichtigten Zuschlag gegeben sind. Der Zuschlag kann dann sofort erteilt, er kann auch versagt oder auf einen späteren Verkündungstermin vertagt werden. So ist z. B. der Zuschlag zu verweigern, wenn das Meistgebot die 5/10-Grenze im Ersttermin nicht übersteigt oder wenn der betreibende Gläubiger vor Zuschlagserteilung die Einstellung des Verfahrens bewilligt.

Verkündung des Meistgebotes

Die Bietzeit endet damit, daß das letzte Gebot vom Gericht dreimal aufgerufen wird. Das Gericht fragt, ob ein höheres Gebot abgegeben wird. Die Bietzeit endet, wenn nach dreimaligem Aufruf des Gerichtes kein höheres Gebot mehr abgegeben wird. Das Gericht verkündet sodann das Meistgebot und setzt den Versteigerungstermin mit der Verhandlung über den Zuschlag fort. Der Meistbietende wird also nicht automatisch der Ersteher der Immobilie.

Verkündungstermin

In der Regel folgt im Anschluß an die Bietzeit die Verhandlung über den Zuschlag. Meist wird auch dann der Zuschlag erteilt. Manchmal, wenn Einwände gegen den Zuschlag erhoben werden, die das Gericht zunächst noch prüfen muß, wird ein Verkündungstermin vom Gericht angesetzt, der ein oder zwei Wochen später liegt. In diesem Verkündungstermin gibt das Gericht dann die Entscheidung bekannt, ob der Zuschlag erfolgt oder nicht. Bis zu dieser Entscheidung kann das Zwangsversteigerungsverfahren vom betreibenden Gläubiger jederzeit ohne Angabe von Gründen einstweilen eingestellt werden, der Zuschlag erfolgt dann nicht.

Verkehrswert

Das Versteigerungsgericht holt vor Abhaltung des Versteigerungstermines eine gutachterliche Stellungnahme zu der Frage ein, wie der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie zu bewerten ist. Verkehrswert ist der bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie zu erzielende Kauferlös. Im Anschluß an die Einholung des Sachverständigengutachtens werden alle Beteiligten dazu befragt und anschließend setzt das Gericht den Verkehrswert fest. Der Verkehrswert ist maßgeblich für die Höhe der von einem Bieter zu erbringenden Sicherheitsleistung. Die Sicherheitsleistung muß 10 % des Verkehrswertes betragen.

Versagung des Zuschlags

Versteigerungserlös

Die von dem Ersteher zu leistende Zahlung erfolgt an das Gericht und wird dann zum Erlös aus der Zwangsversteigerung. Oftmals läßt der Meistbietende die von ihm erbrachte Sicherheitsleistung bis zum Verteilungstermin stehen und zahlt nur noch die Differenz nebst Zinsen an das Gericht bis zum Verteilungstermin. Aus dem Versteigerungserlös bestimmt das Gericht sodann die Teilungsmasse, die in den allermeisten Fällen rechnerisch mit der Zahlung des Erstehers (bares Meistgebot plus Zinsen des Bargebotes) übereinstimmt.

Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin besteht aus drei Phasen, nämlich dem Bekanntmachungsteil, der Bietstunde und der Verhandlung über den Zuschlag. Die Terminbestimmung muß mindestens 6 Wochen vor dem Versteigerungstermin in dem für Bekanntmachungen des Gerichtes bestimmten Blatt bekannt gemacht werden, sie wird in der Regel auch in allen gängigen Tageszeitungen rechtzeitig vorher bekannt gemacht.

Versteigerungsvermerk

Das Grundbuchamt hat nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht einen Zwangsversteigerungsvermerk in die Abteilung II des Grundbuches der betroffenen Immobilie einzutragen. Der Vermerk lautet etwa: "Die Zwangsversteigerung ist vom Vollstreckungsgericht angeordnet, eingetragen am .................". Der Versteigerungsvermerk bewirkt eine relative Verfügungsbeschränkung zu Lasten des Eigentümers, allerdings keine Grundbuchsperre. So kann der Eigentümer zwar noch über die Immobilie verfügen, z. B. diese verkaufen oder belasten. Derartige Verfügungen sind aber zugunsten des betreibenden Gläubigers unwirksam bzw. bedürfen dessen Zustimmung. Will der Eigentümer z. B. nach Eintragung des Versteigerungsvermerks die Immobilie veräußern, so kann er mit dem Erwerber einen wirksamen Kaufvertrag abschließen, diesen aber nur mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers erfüllen.

Verteilungstermin

Im Verteilungstermin wird der Versteigerungserlös an die Gläubiger nach vorherigem Abzug der Kosten des Verfahrens aufgrund eines Teilungsplanes verteilt. Für den Ersteher bedeutet dies, daß er bis zum Verteilungstermin alle Zahlungen an das Gericht geleistet haben muß, nämlich das Bargebot plus 4 % Zinsen minus eventuell hinterlegter Beträge (z. B. Sicherheitsleistung). In der Regel findet der Verteilungstermin 4 bis 6 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt.

Zubehör

Die Versteigerung des Grundstückes erstreckt sich auch auf das Zubehör, und zwar auch dann, wenn sich dieses im Eigentum eines Dritten, also nicht des Schuldners, befindet. Zum Zubehör zählen alle beweglichen Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstückes dienen, aber nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind, dazu gehören können z. B. eine Einbauküche.

Zuschlag

Der Zuschlag bedeutet hinsichtlich des Grundstücks den Abschluß der Zwangsversteigerung. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf den Ersteher über. Will der Ersteher in der Zwangsversteigerung von seinem Sonderkündigungsrecht gegenüber einem Mieter oder Pächter Gebrauch machen, hat er dies unverzüglich nach dem Zuschlag zu veranlassen, auch wenn der Zuschlagsbeschluß noch angreifbar ist.

Zuschlagserteilung

Der Zuschlag kann im Versteigerungstermin sofort oder in einem späteren Verkündungstermin erteilt werden. Er ist grundsätzlich dem Meistbietenden zu erteilen, es sei denn, daß dieser das Recht aus dem Meistgebot an einen anderen abgetreten hat oder vor der Verkündung des Zuschlags erklärt, für einen anderen geboten zu haben. In beiden Fällen haftet der Meistbietende neben dem Ersteher für die Bezahlung des Gebots und auch die Grunderwerbsteuer entsteht doppelt. Der Zuschlag wird nicht erteilt, wenn Versagungsgründe (z. B. nicht erreichen der 5/10 Grenze im Ersttermin, einstweilige Einstellung auf Bewilligung des bestrangig betreibenden Gläubigers) vorliegen.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist eine Form der Zwangsvollstreckung bei Immobilien. Sie wird von einem Gläubiger beantragt, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt und die Verwertung des Immobilienvermögens des Schuldners dann die meist einzige Form der (teilweisen) Befriedigung des Gläubigers erwarten läßt. Voraussetzung für die Einleitung der Zwangsversteigerung ist, daß der Gläubiger über einen Vollstreckungstitel mit Vollstreckungsklausel verfügt und dieser Titel dem Schuldner bereits vor der Stellung des Zwangsversteigerungsantrages zugestellt wurde. Oft unterwirft sich der Eigentümer in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Gläubigeranspruches aus einer Hypothek oder einer Grundschuld, so daß die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung meist schon vorliegen, wenn der Schuldner nicht bezahlt.

Zwangsverwalter

Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung eine Form der Zwangsvollstreckung bei Immobilien. Zweck der Zwangsverwaltung ist aus Sicht der Gläubiger die Befriedigung aus den laufenden Erträgen (Mieten, Pachten) des Grundstückes. Die Zwangsverwaltung führt nicht zu einer Veräußerung des Grundstückes, sondern nur zu einer Verwaltung desselben im Interesse des Gläubigers. Bei der Zwangsverwaltung wird dem Schuldner die Verwaltung und die Nutzung der Immobilie entzogen, allerdings hat er ein Wohnrecht, so daß er die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume selbst nutzen darf, wenn er zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnt. Die Zwangsverwaltung wird durchgeführt durch den Zwangsverwalter, der vom Gericht bestellt wird. Der Zwangsverwalter unterliegt in seiner Geschäftsführung der Aufsicht des Vollstreckungsgerichts.

(Quelle: Sozietät Breiholdt & Breiholdt)